查看原文
其他

曾年销千亿!江西“一哥”黯然退市

叶晨 天下网商 2023-04-27

信任危机成“压死巨人”的稻草。

天下网商 叶晨

编辑 李丹超

2017年3月29日,经过400轮的喊价激战,江西赣州经济开发区最终以89360.68万元的总价成交了一宗商业、住宅用地,溢价率高达184%,刷新了当时许多人对赣州版块地价的认知。


对这块地“一掷千金”的买主,是新力集团旗下的江西爱思房地产开发有限公司,地块项目案后来则以新力最引以为豪的“住宅品牌”挂名——帝泊湾。


彼时,距离新力成立才仅仅7年。


部分房产圈内人士一度称赞新力宛如江西崛起的一颗“新星”。事实曾也如此:2018年,新力以本土房企的身份跻身江西南昌销售额第一名,有数据显示,这一年新力在南昌销售额达322亿元,力压绿地、万科和保利,甚至比这些排在2-4位的房企巨头在当地销售额的总和还要高。


但新力的辉煌或许更像“流星”。


4月6日,身处港股市场的新力控股集团正式发布公告称,因公司未能于2023年3月19日前复牌,香港联合交易所有限公司宣布由2023年4月13日上午9时起,新力控股集团的上市地位将予以取消,即正式退市。


公告发得突然,却也在意料之中。自2020年以来,新力先后遭遇多盘停工、延期交付、拖欠工资、债务违约、评级连遭下调、创始人遭遇诈骗传闻等一系列风波……公司股价早已一落千丈。《天下网商》发现,新力的港股股票于2021年9月20日停盘交易,股价定格在0.5港元/股,市值从上市初期的约139亿港元,跌至不到17.85亿港元。


久久“躺平”的新力与其长期低调的创始人张园林,在这场退市风波中又一次被推上了财经圈的热搜。



中专学历掌门人带队,年销售额破千亿


2019年11月15日,43岁的张园林意气风发地敲钟,宣告新力控股正式登陆香港交易所。此时,这家发端于江西的房企,成为中国成立时间最短的上市房地产公司。上市首日,新力控股的市值达到139.41亿港元。


新力的狂飙,与其创始人张园林本人信奉的高杠杆开发战略密不可分。


新力当年的招股书中记录,张园林于1976年出生在江西南昌,学历为中等职业教育;2002年,25岁的他开始在江西省第五建设集团有限公司(简称“江西五建”)工作,担任建设工程总承包商,用两年时间当上总经理。公开资料显示,江西五建的实控人为张园林的胞兄张国印。此后,张园林又在江西省丰城市希尔顿置地有限公司担任执行董事,并曾接手丰城希尔顿烂尾项目,开始涉足房地产。


时代红利初现,江西本地房地产市场也渐渐发光。2010年,33岁的张园林联合江西盛开投资、万奇及沈令华一起创办了江西新力置地。5个月后,新力便在江西南昌拿下第一块土储——占地278亩的经开区地块,成交总价2.3亿元。


对于这块土地,南昌的一些本地人并不陌生。此后,它成了总建面36万平方米的大盘“新力帝泊湾”,一度也是高质量住房品牌的代称。


靠着一炮打响的“帝泊湾”,张园林的新力越发激进,多次在南昌拿下超过200亩的大盘。为了尽快扩张,新力不惜以高溢价去“拿下”优质土地资源。在此期间,张园林充分以土地溢价为杠杆,打造了全南昌最奢侈的楼盘新力洲悦,户型中还有面积600平方米、每一户都带泳池的大平层,售价对比周边要贵一倍。


在当时的江西坊间,新力有时是比万科、保利更“靠谱”“高端”的开发商之选,被称为江西地产“一哥”。


张园林与新力的实力也随着土地杠杆的高高翘起在膨胀。2015年,新力控股的销售额为35.1亿元,一年后跨进百亿门槛,到2017年已超过400亿元;2020年是其上市后的第一个完整财年,实现销售额1137亿元,首破千亿。


这一年是新力最好的日子,也是张园林最风光的年份。他44岁,创业才短短10年,却已与妻子吴承萍共同以110亿元人民币财富登上《胡润全球富豪榜》第1891位,《2020福布斯中国400富豪榜》的第354位。


土地杠杆断裂,辉煌一年多后匆匆倒下


然而,好日子并未持续太久,一年多后,新力迎来了动荡。


高杠杆的势能下降,土地溢价的空间被进一步压缩。资料显示,去年10月11日,江西南昌集中出让22宗涉宅用地,结果其中仅有5宗地块实现溢价成交,5宗地块底价成交,另有整整12宗地块流拍,流拍率达55%。


土地流拍和低价成交,近年在各地并不少见。以江西的土拍遇冷为例,从某种程度上证明,新力当年凭借高溢价囤积的土地,在限价与市场冷静期的作用下,慢慢跑不出余力。


这也使得新力后续一直处于增收不增利的状态。数据显示,2018-2020年,新力控股营收分别为84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元;同期净利分别为4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。其中2019年,新力控股毛利率约为29.6%,较2018年的37.3%下降7.7个百分点,净利率则在8%以下,在行业中处于较低水平。


根据企业发布的半年报显示,截至2021年6月末,新力控股总负债为918亿元,总负债率近82%,其中流动负债有754.28亿元,一年内到期的短期债务约132.4亿元,而现金及银行结余约为193.5亿元,短期债务占现金比高达68.4%。


近7成的短期债务进一步压缩了新力的发展空间。随着中国房地产进入冷静期,新力更在市场压力下“首尾难顾”——既无法开源拿地,也难以兼顾已得土地上大规模楼盘的开发。


2021年后,新力控股集团明显放缓了扩张速度。《天下网商》查阅江西省近年土拍信息发现,自2022年以来的土地竞拍者中,罕见新力的身影;新力最近的几次大规模土拍信息,基本停留在2021年5月前后,拿地城市为南昌、六安、无锡、苏州等。另据企业发布的2021年中期业绩报,新力控股集团仅新增5宗地块,期内收购土地的合计应占权益代价约为21.82亿元,差不多只等于2020年同期的1/4。


陷流动资金危机


作为一家房企,想要跑赢高杠杆带来的麻烦,需要利用好市场赋予的良好授信、尝试慢跑取胜,但新力似乎并没有做到。


自2021年以来,新力控股集团通过优先票据、公司债、ABS、商业票据、信托等多种渠道开展融资,总规模达数十亿元。据同城票据网信息,截至2021年8月31日,新力控股集团未承兑商业票据已逾90笔,与之对比的是,当年同样困在融资信任危机的龙湖集团,未承兑商业票据不足20笔。同年10月18日,公司积累的2.5亿美元债违约后,新力控股并未向投资人与公众发布任何公告,因此国际三大评级机构悉数下调新力控股的评级,并将其继续列入负面观察名单。



一轮名为“资金链熔断”的炸弹,最终在2021年9月20日爆发。这一天,新力股价惨遭跳水,当天最高跌幅87%,跌至每股0.5港元,市值蒸发掉近120亿港元,约合人民币105亿元。


10天后,新力终于发布公告称,此次股价被巨额抛单,直接原因是大股东质押股票被强制平仓。而房产人士直指新力股票被抛单套现的背后根本原因,是公司流动资金的捉襟见肘。随后,更多新力控股的多家子公司被曝出现票据逾期、拒付等现象,债务风险进一步增加。


2021年9月20日,张园林打造的新力正式停盘。时至今日,“巨人”即将黯然退市。


即便如此,它仍要面对一地鸡毛。


今年2月,“问政赣州”平台上,有多位购房者表示,原定于去年6月30日交房的“某小区二期住宅”为何延期大半年、仍迟迟不能交房。或许很少有人还能记得,这座被投诉楼盘的名字曾经无比响亮,它的前身曾在赣州掀起过整整400轮的喊价,造就了一大批“溢价地王”。


它便是张园林发家时做的“初创品牌”——新力帝泊湾。



2023新网商峰会确认演讲嘉宾:

阿里巴巴集团副总裁、阿里云智能零售行业总经理胡臣杰,阳狮媒体中国首席运营官朱京华,交个朋友副总裁崔东升,天下网商总经理熊伟林,阿里妈妈市场部总经理穆尔,敏华控股常务副总裁CMO龙才华,好食期创始人雷勇,绿行者创始人马铁民等。




专注互联网商业的权威杂志,记录互联网商业的人物和故事,致力于为电商人提供权威的资讯、专业优质的电商培训及营销、直播服务。

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存