房价熔断是个坑
文|凯风
东莞房管局官方网站日前发文通知，商品房实际成交价格高于备案价格15%或比备案价格下浮超15%的，将无法网签。这一政策被媒体总结称为“融断机制”。
经历过股市熔断的人，想必对于熔断的印象不会怎么好。熔断之所以臭名昭著，是因为它向市场传达了完全相反的信号，非但不能让投资者情绪冷静，反而成了股价崩盘的助推剂。就是如此弊病丛生的负面经验，居然被移植到楼市，先是有土地熔断，接着又来了房价熔断。
且不说房价指导价是否有违法律精神，一个最简单的问题是，房价熔断有用吗？
如果只在意政绩考核，房价熔断的确是立竿见影的。房价只能按照备案价格范围内销售，过高过低都不能网签，那么楼市数据一定是相当稳定且漂亮的。如果政府制定一个较低的指导价，那么人为实现房价下降也并非难事。但这种稳定只是人为刻意控制的结果，既不符合市场实情，也无法传达正确的市场信号，更无法指导企业和购房者的生产与消费行为。
更严重的后果在于，如果市场供不应求，当熔断取消之后，房价只会立刻反弹；如果市场呈现下行趋势，人为托价，只会让问题不断累积，乃至不可收拾。房价该涨时不让涨，房价该跌时不让跌，政策画地为牢，开发商自然会用脚投票，想方设法规避，最终只会让政策完全失效。
2013年广州推出“限价令”，规定预售楼盘申报价格过高且不接受房管部门指导的，暂不核发预售许可证；而预售价格超过指导价格的，则暂停网签。这一规定与东莞此番的房价熔断如出一辙，结果如何？市场上“阴阳合同”层出不穷，网签一个价，真实成交另一个价，房价数据严重失真，甚至一度出现广州楼市网签价跌至9字头的反常情形。当“限价令”取消之后，房价数据随即反弹，限价成果迅速归零。
房价熔断之外，还有土地熔断。这一政策，曾被地方政府视为遏制地王的神器，结果如何？南京苏州等地频频触发熔断门槛，导致土地连接流拍，南京甚至出现8个住宅用地拍卖7个触发熔断机制。结果该供给的土地供给不出去，反而导致市场供需紧张，成为房价上涨的催化剂。
无论是土地熔断还是房价熔断，都是认为背后存在一个全能之手，能够给房地产制定一个“合理价格”，让房地产市场能够平稳运转。然而，这显然是一种理性的自负。且不说影响房价涨跌的因素众多且复杂，没有任何机构或个人有能力做出准确估算，房价本身更受供需关系影响，让房价固定在某一个数字周围，只会让市场更加混乱。
从楼市调控的角度而言，无论是土地熔断还是房价熔断，抑或房价指导价，都只是应付上意的伪调控。这显然不是病急乱投医式的盲目，而是人为控制数据敷衍调控的有意选择。地方政府不可能不知道房价熔断的荒唐与无效，但为何还会执意如此？因为没有什么政策比这更简单粗暴，更加不触及房价涨跌的根本，更能让地方从容逃避楼市调控。
换言之，地方政府根本就不想遏制房价这匹脱缰的野马，否则增加土地供给、征收房屋空置税都是更有效的选择。正如限购限贷政策的反复无常，背后体现的正是政府不愿放弃房地产提振经济这一利器，所以所有的调控都只是一时的应急之举。房价该怎样还是怎样，不会发生实质变化。
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