诸侯博弈时代，恒大靠什么站上“地产一哥”宝座？
上战伐谋。
──《孙子兵法·谋攻篇》
文|凯风
在中国房地产市场，万科曾经是遥不可及的标杆，然而这一神话却最终被恒大打破。2016年9月，恒大公布销售数据，以前三季度2805.8亿元的销售金额，一举超越万科，成为“地产一哥”。
起步比万科晚12年，上市时间更是晚了18年，恒大却能在短短7年之内，将销售规模扩大8倍，创造了前所未有的传奇。
“从未想过要当一哥”（许家印语），但一哥的到来却是如此水到渠成，这一过程究竟是怎样发生的？恒大做对了什么？
▎恒大反超万科之路。
在中国，最成功的人未必是最懂经济的，却一定是最了解政策逻辑的。许家印就是其中最典型的代表。
二十年前，当恒大作为新手进军房地产市场时，中国楼市已经经历过一波繁荣与衰退，不少房企已经站稳脚跟。然而，既无国企背景也无资本背景，一个民企却能从千军万马之中脱颖而出，靠的是什么？
1998年，中国开启住房市场化改革，房地产经济从此崛起，此时恒大刚刚成立两年，机遇便敞开大门。2008年全球遭遇金融危机，恒大上市计划一度受挫，然而，2009年“四万亿”政策出台，恒大不仅逢凶化吉，而且开启新的征程。
2013年，在三线城市苦无对手的恒大，开始将视角投向一二线城市。短短三年之内，完成从三线包围一二线再到一二线站稳脚跟的市场切换。而此时，楼市开始发生分化，三四线城市受困于经济压力，房价一蹶不振，一二线城市却将经济转型优势转化为人口吸附力，引来新一波上涨潮。
这一切靠的是运气？显然不是，如果不是对中国经济未来和政策逻辑有着精准把握，恒大的每一步不会走得如此顺利。如果这些案例还不够充分，那么2014年楼市回调期的表现，更能看出恒大到底成功在哪里。
2014年，楼市下行，市场一片悲观之声，恒大却逆市扩张，当市场还在以去库存为主基调时，恒大董事局主席许家印就喊出“48天上100个项目”的豪言。与此同时，恒大地产更是在全国破天荒推出“无理由退房”。2015年下半年，限购政策放松，信贷步入宽松渠道，提前布局的恒大，坐享楼市暴涨的果实。
许家印和恒大对中国经济有着极其现实的理解。2014年的楼市回调，许多房企暂停观望，许家印却认为机不可失。在他看来，十八大之后，国家进行深化改革，结构调整，转型升级，注重提升增长质量。“全面深化改革饱含着促进房地产市场平稳健康发展，政府做好廉租房、保障房的建设，市场层面的东西让市场去做。”许家印就此认为，“未来三至五年，甚至五至十年，房地产业将持续健康稳定发展。”
时间正在证明许家印与恒大的正确。
2016年，恒大首度入围《财富》世界500强，在一众央企中显得极为闪亮。而此时，距离恒大成立仅仅20年时间。20年时间，恒大演绎了一个后来居上并且一路夺魁的传奇。
恒大的登顶，抬升了千亿级房企在中国乃至世界的座次，也让中国房企之间的竞争博弈进入新的时代。
优胜劣汰，这是诸侯博弈时代的关键。与百家争鸣时代完全不同，之前市场空间广阔，大房企开疆拓土，小房企跟着喝汤，如今全国住房改善需求增长速度放缓、土地出让价格高企，小房企已经无力与大房企竞争，要么转型要么等待收编，而大房企之间的博弈则日趋白热化。
2015年，共有7家房企销售额跃居千亿级别，其中万科、恒大、绿地跻身两千亿军团。而仅2016年1-9月前三个季度，就有三家房企进入两千亿俱乐部，然而座次已经发生变化，恒大超越万科成为第一，碧桂园超越绿地位居第三。
诸侯之间，动作各不相同。万科受困于股权之争，扩张步伐接连受阻；昔日霸主万达则因对楼市产生悲观预期，不断收缩地产业务，慢慢被挤出一线；碧桂园虽然扩张同样迅速，但海外明星项目引来不少争议，增长受到一定影响。
相反，恒大在2013年迅速回归一二线城市，2014年精准抄底，2015年积极并购，2016年全面回归地产，定位精准，目标明确，步调稳定，执行力一流，从而成功弯道超车。
▎恒大与万科核心指标对比。
在恒大集团总裁夏海钧看来，中国房地产市场已经饱和，但市场集中度还有很大提升空间，前十大房企市场占有率将达到三到四成，现在恒大的市场占有率还不到3%。
千亿级房企之间的竞争，除了流程再造、质量重塑和精准营销之外，更有决定性的是储备基础、规模化和面向未来的视野。
在这几方面，恒大拥有哪些优势？
第一，经过连续几年的逆市扩张，恒大土地储备量已跃居全国房企之首。截止今年6月底，恒大土地储备1.67亿平方米。据世邦魏理仕进行的市场估值，恒大土地估值从此前的2516亿上升到5242亿元。只要市场不发生太大变化，土地储备将成为未来恒大站稳“一哥”位置，提供源源不断的支撑。
第二，只有做到行业龙头，才能立于不败之地。过去几年，恒大加大并购步伐，2015年以来恒大从新世界、周大福、中渝置地、华人置业等房企手中收购项目共计15个，总投入高达602亿元。与此同时，恒大在资本市场频频出手，重组嘉凯城与深深房，举牌廊坊发展和万科A，这些动作，为未来提供无数想象空间。
第三，打造地产与金融的双轮驱动。在地产方面，2016年9月，恒大以27亿出售非主营业务，标志恒大全面回归地产及相关业务。在金融方面，过去两年，通过收购、入股等方式，恒大已拥有了保险、银行、资管和支付牌照。地产与金融的紧密互动，将会带来极其明显的扩张效应。
对于恒大来说，“地产一哥”只是水到渠成的结果。3000亿就在眼前，5000亿还会有多远？