平安不动产发债遭问询，被举报隐瞒2亿债务违约

图片来源：中国证券监督管理委员会官网截图

证监会要求发行人平安不动产对上述事项进行补充说明并披露，要求主承销商、发行人律师进行核查，并对所涉事项是否对发行人公开发行公司债券条件造成影响发表明确意见。并要求其在3个月内向深圳证券交易所提交书面回复意见及电子文档。若不能按期回复，证监会可依法作出终止审查的决定。

对于问询函中提到的举报事宜，平安不动产回应称，该举报内容不实，平安不动产不存在隐瞒债务违约事宜，相关信息详见后续交易所公告。

另根据界面新闻报道，一位从平安不动产离职的人士表示，平安不动产此前确实因与房企合作的项目贷款逾期，被法院判决承担具有连带清偿责任，并将其列为被执行人，涉案金额刚好约2亿元。

中国执行信息公开网显示，平安不动产有限公司新增一条失信被执行人信息，立案时间为2023年8月22日，执行标的约为2.04亿元。该纠纷起因是恒丰银行郑州分行，向正荣地产与平安不动产的合资公司荣璟（郑州）置业发展有限公司提供开发贷款发生逾期，这笔贷款的规模2.5亿元。

该项目是湖悦澜庭北苑住宅项目，为新郑龙湖镇23号地块，为与正荣地产合作开发此项目，平安不动产入股荣璟（郑州）置业发展有限公司，间接持有该公司49%股份。随后，为获取恒丰银行开发贷款，平安不动产以出具流动性支持函的形式为其入股的荣璟置业提供担保。据悉，荣璟置业已归还部分贷款，这笔贷款余额约2亿元。今年7月，河南省高级人民法院终审宣布，支持平安不动产对这2亿余元贷款中的部分承担具有连带清偿责任，并将平安不动产列为被执行人。

在平安不动产最新的发债过程中，被举报债务违约的事件可能就是与恒丰银行郑州分行的这笔贷款纠纷，刚好公开未偿部分是2亿元，并且平安不动产也因此被列为失信被执行人。

作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产曾被外界寄予“中国黑石”的厚望。平安对于不动产的筹谋，最早甚至可以追溯至上个世纪。其前身——深圳市平安物业投资管理公司于1995年成立。但由于当时的政策限制，平安的地产路直接停滞在“起跑线”上。2010年，中国保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，开始放开了对于险资投资不动产的禁锢。发令枪打响，中国平安终于不安于现状，动起来了。2011年，深圳市平安物业投资管理有限公司正式更名为平安不动产。随着发展，平安不动产逐步形成了资产管理和不动产投资两大板块业务。

一方面，作为平安集团的不动产投资与资管平台，平安不动产获得了一定的业务资源支持，主要投资并管理写字楼、物流园区、康养园区等持有型不动产，获得物业管理、资产运营、工程管理、投资顾问等收费型收入以及不动产的租金回报。

另一方面，平安不动产以股权或债权模式参投房企的项目开发公司，通过项目开发及销售，获得投资收益。用股权搭桥，一直是平安轻车驾熟的方式。但对于重点合作对象，平安往往会拿到二股东的席位，获得丰厚分红和资本利得。但凡稍有名气的房企或项目，几乎都与平安打过交道。而这些被平安“看中”的房企，多数是龙头房企。

可以说，不动产投资作为平安不动产的重要业务，也是对标黑石的原因所在。

平安不动产全面减持地产股

近两年，房地产行业持续下行，绝大多数民营房企都相继陷入流动性危机，未能避免走向债务违约之路。与不少民企有项目合作的平安不动产也受到一定牵连。相关信息显示，平安不动产对外控股或参股的房地产项目公司超过400家，由于是对外小股出资的形式，其出资所承载的本金回收及获取回报的不确定性风险，并不体现在平安不动产表内，其中，对出险民营房企的敞口较大，多家项目公司涉及股权质押、冻结及商票违约。

根据上票所数据，2022年3月-2023年4月，平安不动产参股的项目公司共发生57笔商票逾期，合作方包括雅居乐、迪马实业、正荣、中南建设等。

在房地产行业流动性危机背景下，中国平安全面减持了地产股。

在资本市场，平安系持有华夏幸福的净额已经从2022年初的36.21亿元降至年末的25.22亿元，股权占比仍为25.02%；对碧桂园的持股由2015年的9.9%降至2022年末的5.74%；对中国金茂的持股由14.02%降至13.36%；对旭辉控股的持股由2017年的10.12%到2022年末彻底清零。

平安不动产对房地产项目合作方的退出，是出于维护自身现金流安全的考虑。2022年，在房地产行业销售遇阻、回款艰难、融资断流的背景下，平安不动产遭受了业绩冲击及现金流压力。

根据2022年业绩报告，2022年营业收入21.55亿元，同比下滑44.53%；净利润8.97亿元，同比下滑80.38%；归母净利润9.02亿元，同比下滑80.27%。营收利润双双下滑。

另外，集中偿债压力较大。截至2022年底，1年以内到期借款174.63亿元，1-2年到期借款152.36亿元，在2023年及2024年面临一定集中偿债压力，其中2024年债券到期规模较大。

现金类资产无法覆盖短期债务。截至2022年末，经营现金流量净额39.34亿元，同比增加82.89%；投资现金流量净额-95.27亿元，同比减少294.03％；筹资现金流量净额-32.08亿元，同比收窄24.73%。现金及等价物115.13亿元，同比减少42.96%。

尽管背靠中国平安，平安不动产并不缺钱，但在现有的环境下，其巨额负债实则压力不轻。正因为如此，平安不动产2023年或将全面退出房地产业务，清退存量住宅投资项目。

▌本文来源：不良资产头条‍

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